1. Inleiding

De starter anno nu ziet zich geconfronteerd met een woningmarkt die in rap tempo verandert. Niet zo lang geleden was het voor veel mensen nog haalbaar om met een beperkt eigen vermogen een eerste koopwoning te bemachtigen. Tegenwoordig wijzen diverse bronnen erop dat het benodigde eigen vermogen fors is toegenomen, tot wel rond de 91.000 euro voor een gemiddelde eerste woning. Wie geen (familie)vermogen of aanzienlijke spaargelden kan aanwenden, dreigt steeds vaker buiten de boot te vallen.

In dit artikel belichten we de veranderende positie van de starter op de woningmarkt. We onderzoeken waarom een steeds grotere spaarpot vereist is, hoe deze ontwikkeling tot stand komt en welke gevolgen dit heeft voor beginnende huizenkopers. Daarnaast staan we stil bij de groeiende ongelijkheid en zetten we mogelijke oplossingsrichtingen en alternatieven voor de starter op een rij. Ten slotte werpen we een blik op de rol van politiek, beleid en eventuele toekomstscenario’s die meer kansen kunnen bieden aan jonge woningzoekenden.

Hoewel de huizenmarkt complex is en vele factoren kent – zoals lage renteperioden, schaarste aan woningen en veranderingen in regelgeving – staat één ding vast: de starter krijgt het zwaarder dan ooit. Een dikke spaarpot, steun van ouders of een bovengemiddeld inkomen lijkt inmiddels de norm te worden.
Het romantische plaatje van een jong stel dat zonder al te veel obstakels een woning koopt is in veel gevallen niet meer realistisch. Maar hoe heeft het zo ver kunnen komen? Wat zijn de specifieke oorzaken en uitdagingen, en welke concrete stappen kunnen (toekomstige) huizenkopers ondernemen om tóch een plekje op de markt te veroveren?

In de loop van dit uitgebreide artikel (van meer dan 4000 woorden) duiken we dieper in de materie. We baseren ons op signalen uit verschillende recente onderzoeken en vullen deze aan met eigen inzichten. Daarbij richten we ons op een brede groep: van alleenstaande starters met een modaal inkomen tot samenwonende werkenden die beide een degelijke baan hebben. Ongeacht je persoonlijke situatie, kan dit artikel je helpen om een vollediger beeld te krijgen van de hedendaagse uitdagingen op de woningmarkt en van de strategieën die je kunt inzetten om als starter jouw woningdroom waar te maken.

2. De veranderende woningmarkt

2.1 Van kopersmarkt naar verkopersmarkt

Wie de ontwikkeling van de woningmarkt over de laatste decennia bekijkt, ziet een opmerkelijke verschuiving. Aan het begin van de 21e eeuw waren er nog relatief betaalbare starterswoningen te vinden. Er was minder sprake van overbieden en de huizenprijzen lagen lager. In periodes waarin de markt meer koopgericht was, konden mensen redelijk snel instromen. Dat beeld sloeg om bij een combinatie van economische groei, dalende rentes en een toename
van vraag naar woningen in stedelijke gebieden.

Gevolg: de markt transformeerde zich in rap tempo naar een verkopersmarkt. De verkopende partij kon steeds vaker een hoge vraagprijs hanteren en kopers waren bereid (en vaak zelfs genoodzaakt) om te overbieden om de woning überhaupt te bemachtigen. Deze transformatie heeft grote gevolgen gehad voor de starter, want die beschikt doorgaans niet over een bestaande overwaarde uit een eerder verkochte woning. Veel instromers kunnen simpelweg niet meedoen aan een biedingsoorlog waarin de vraagprijs bijna standaard wordt overschreden.

2.2 Schaarste en prijsstijgingen

Daarnaast heeft de schaarste aan beschikbare woningen het probleem verder verergerd. Er worden te weinig nieuwbouwwoningen gebouwd, vooral in de betaalbare sector. Ondertussen neemt de bevolking toe en willen mensen graag in stedelijke gebieden wonen vanwege werk, onderwijs en faciliteiten. Deze krapte drijft de prijzen omhoog, waardoor een dikke spaarpot voor de starter steeds belangrijker wordt.

Verder is het aanbod van huurwoningen in de vrije sector ook beperkt en duur, wat ertoe leidt dat potentiële kopers liever snel doorstromen naar een koopwoning. Dit vergroot opnieuw de druk op de markt. Met name in grote steden is het aanbod van betaalbare huurplekken met goede voorzieningen schaars. Veel kandidaten vechten om dezelfde woning, waardoor de prijzen voor zowel huur als koop kunstmatig hoog gehouden worden.

2.3 De gevolgen van lange periodes met lage rentes

Historisch lage hypotheekrentes in de voorbije jaren hebben het voor mensen met voldoende inkomen erg aantrekkelijk gemaakt om een woning te kopen. Zolang de rente laag stond, konden (doorstromers) hogere bedragen lenen, en was overbieden voor hen vaak haalbaar. De starter profiteerde in zekere zin wel van de lage rente, maar kwam al snel in het nadeel als er extra geld op tafel moest komen om boven de vraagprijs te bieden.

Vanwege de stijging van de rentes die in recente tijden is ingezet, nemen de maandlasten nu toe. Echter, dat betekent niet direct dat de koopprijzen dalen. De markt reageert traag en soms zelfs tegenintuïtief: waar je zou verwachten dat hogere rente tot prijscorrecties leidt, is in de praktijk de schaarste zo groot dat de prijzen vooralsnog relatief hoog blijven. Daardoor blijft de starter met het dilemma zitten dat een grote financiële buffer nodig is, juist ook om te voldoen aan eventuele eisen van geldverstrekkers.

2.4 Stijgende eisen voor hypotheken

De hypotheekmarkt kent steeds strengere eisen. Met name sinds de economische crisis zijn de regels aangescherpt. De tijd dat je meer dan 100% van de waarde van de woning kon lenen, ligt inmiddels ver achter ons. Tegenwoordig gelden strikte limieten voor de maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde. Wie een starter is, heeft daarom mogelijk extra eigen geld nodig om kosten koper, makelaarskosten en eventuele verbouwingskosten te kunnen betalen.

Kortom: de woningmarkt is in een decennium sterk veranderd, met als resultaat dat jongeren en andere beginnende huizenkopers voor een steeds grotere uitdaging staan. Deze ontwikkelingen zijn echter niet uit de lucht komen vallen; ze vormen het logische gevolg van een samenloop van beperkte nieuwbouw, hoge vraag, schaarste, beleidskeuzes en lange periodes van voordelige financiering.

3. Waarom is een flinke spaarpot nodig?

3.1 Overbieden en kosten koper

Een van de hoofdredenen waarom een starter steeds meer eigen vermogen moet meebrengen, ligt in de praktijk van het overbieden. In veel gewilde buurten en regio’s is de vraag zo groot dat het bieden boven de vraagprijs eerder regel dan uitzondering is. Deze extra kosten kunnen niet altijd volledig met een hypotheek
gedekt worden, zeker niet wanneer de taxatiewaarde van de woning lager uitvalt dan het bod. Dan is er een aanvullende eigen inleg nodig om het verschil te dichten.

Daarnaast zijn er de zogeheten kosten koper. Dit begrip omvat onder meer de overdrachtsbelasting, notariskosten, eventuele makelaarskosten en taxatiekosten. In het verleden was het soms mogelijk om een groter deel daarvan mee te financieren in de hypotheek, maar de regelgeving is aangescherpt om consumenten te beschermen tegen te hoge schulden. Hierdoor dient de starter al snel enkele duizenden euro’s aan eigen middelen beschikbaar te hebben.

3.2 Taxatie en maximale leencapaciteit

Wanneer je een hypotheek aanvraagt, zal de geldverstrekker zich baseren op de taxatiewaarde van de woning. De maximale hypotheek wordt doorgaans bepaald op basis van een percentage (vaak 100%) van deze taxatiewaarde. Bied je meer dan die taxatiewaarde, dan moet je het verschil uit eigen zak bijpassen. Deze constructie is speciaal problematisch voor instromers die geen bestaande overwaarde uit een eerdere woningverkoop hebben.

Aanvullend is er het punt van leencapaciteit. De NHG-grens (Nationale Hypotheek Garantie) ligt vast en is elk jaar aan verandering onderhevig. Veel starters hopen met NHG te kunnen kopen, omdat de rente vaak gunstiger is en de voorwaarden bij betalingsproblemen soepeler zijn. Maar wanneer de prijzen in jouw regio boven die NHG-grens liggen, dan is dit voordeel al snel buiten bereik.

3.3 Verhoogde druk door concurrentie op de markt

Zodra een woning in een populaire stad of wijk op de markt komt, regent het vaak bezichtigingsaanvragen. Doorstromers, beleggers en mensen met ruime financiën kunnen snel handelen. De starter die afhankelijk is van financiering en een taxatie, merkt dat het proces soms veel langer duurt en dat er weinig
onderhandelingspositie is. Verkoper is immers eerder geneigd aan een snelle en zekere koper te verkopen.

Deze concurrentie versterkt de noodzaak van het hebben van een solide financiële buffer. Hoe meer eigen geld je kunt inbrengen, hoe overtuigender je bod en hoe kleiner de kans dat de hypotheek uiteindelijk niet rondkomt. Voor de verkoper is een kandidaat met een stevige spaarpot een betrouwbaar perspectief op een vlotte deal.

4. Hoe komen deze cijfers tot stand?

4.1 Recente onderzoeken in een notendop

Uit recente cijfers van verschillende hypotheekverstrekkers en data-analysebureaus blijkt dat de gemiddelde inbreng van eigen vermogen voor een starter ruim verdrievoudigd is in de afgelopen jaren. Waar een beginnende huizenkoper in het verleden met een paar tientjes spaargeld en een stabiel inkomen al ver kwam, is dat beeld nu totaal anders. De data toont bedragen die rond de 90.000 euro schommelen als gemiddelde inbreng.

Belangrijk om te beseffen is dat deze statistieken landelijke gemiddelden zijn. In sommige regio’s is een spaarpot van 40.000 tot 50.000 euro al voldoende, terwijl in andere (met name grote steden en gewilde gemeenten) het vereiste eigen vermogen zomaar boven de 100.000 euro kan liggen. De cijfers benadrukken vooral de trend: het benodigde bedrag groeit snel en fors.

4.2 Bronnen en methodologie

De gebruikte methoden variëren per bron. Over het algemeen gaat het om:

• Hypotheekaanvragen: het gemiddelde bedrag aan eigen vermogen dat bij hypotheekaanvragen wordt
  opgegeven door aanstaande huizenkopers.
• Taxatiegegevens: rapporten die inzicht geven in de taxatiewaarden en de daadwerkelijke
  aankoopprijzen.
• Rapportages van makelaars en notarissen: informatie over de gangbare verkoopprijzen, de hoogte
  van overbiedingen en de kosten koper.

Achter deze statistieken schuilt een complex geheel van marktontwikkelingen, inflatie, inkomensgroei (of het gebrek daaraan) en demografische trends. Toch is de kernboodschap duidelijk: voor een starter zonder aanzienlijke financiële hulp wordt het bemachtigen van een eerste woning steeds lastiger.

4.3 Kanttekeningen bij de cijfers

Niet iedere instromer heeft exact hetzelfde bedrag nodig. Statistieken geven een breed gemiddelde, maar persoonlijke situaties kunnen flink afwijken. Zo kan een alleenstaande starter met een relatief laag inkomen in een minder populaire regio uit de voeten met minder eigen geld, terwijl een stel met een hoger inkomen in een zeer populaire stad wellicht zelfs meer dan 90.000 euro moet reserveren.

Verder speelt geschenk- of familievermogen een grote rol in de totstandkoming van deze gemiddelden. Jongvolwassenen die een schenking van ouders, grootouders of andere familieleden krijgen, hebben statistisch gezien een beter uitgangspunt. De cijfers over eigen vermogen laten niet altijd zien hoeveel daarvan uit persoonlijke spaarinspanningen komt en hoeveel uit giften of erfenissen. Deze nuance maakt duidelijk dat er voor een grote groep jonge mensen – zonder familiale financiële ruggensteun – een steeds grotere kloof ontstaat.

5. Groeiende ongelijkheid tussen starters

5.1 Afhankelijkheid van familievermogen

In de huidige woningmarkt is het voor de starter die geen rijke ouders of vermogende familie heeft, steeds moeilijker om te concurreren. Terwijl sommige jonge mensen tienduizenden euro’s – soms wel tonnen – van familie krijgen, moeten anderen het volledig op eigen kracht doen. Deze tweedeling vergroot de inkomens- en vermogensongelijkheid, omdat de groep zonder familiekapitaal minder snel kan instappen en vaker genoegen moet nemen met kleinere of minder
gewilde woningen, of überhaupt niet kan kopen.

Hierdoor ontstaat een vicieuze cirkel: wie eenmaal een woning bezit, bouwt vermogen op door de waardestijging ervan. Wie geen woning kan kopen, ziet zijn spaargeld misschien niet snel genoeg aangroeien of raakt het deels kwijt aan hoge huurkosten. Op de lange termijn wordt deze kloof tussen huizenbezitters en niet-bezitters groter, met alle maatschappelijke gevolgen van dien.

5.2 Regionale verschillen en verhuizende starters

Er zijn grote regionale verschillen. In stedelijke gebieden (met name de Randstad) zijn de kosten voor een woning gemiddeld gezien hoger dan in minder dichtbevolkte gebieden. Desondanks is er ook een trend zichtbaar van verhuizende starters die de randgemeenten en provinciesteden opzoeken, juist omdat het daar nog enigszins betaalbaar is. Dit verschuift echter het probleem, want ook in omliggende gemeenten stijgen de prijzen door de toegenomen vraag, waardoor een volgende lichting starters er opnieuw duurder uit is.

Bovendien speelt het arbeidsmarktperspectief een rol in de keuze van de beginnende huizenkoper. Veel banen en opleidingen zijn geconcentreerd in of rondom de grote steden. Lang niet iedereen kan zich permitteren om ver weg te wonen en elke dag lange afstanden te reizen, zeker niet in sectoren waar flexibele of onregelmatige werktijden de norm zijn. Zo ontkomt menig starter er niet aan om in het duurdere stedelijke gebied te zoeken, wat de noodzaak van een dikke spaarpot verder vergroot.

5.3 De positie van alleenstaande starters

Onderzoek wijst erop dat met name alleenstaanden het lastig hebben op de woningmarkt. Een stel kan twee inkomens samenvoegen en zo een hogere leencapaciteit creëren. Een alleenstaande persoon met een modaal of lager inkomen zit sneller aan de limiet van wat een hypotheekverstrekker wil aanbieden.

Daarnaast is het voor een alleenstaande starter moeilijk om in korte tijd veel geld te sparen, want er zijn geen twee inkomens om vaste lasten (huur, verzekeringen, boodschappen) over te verdelen. De praktijk wijst daarom uit dat alleenstaande instromers vaak (noodgedwongen) langer thuis blijven wonen of kiezen voor een gedeeld huurhuis met vrienden, in een poging om spaargeld op te bouwen.

6. Alternatieven voor de starter zonder kapitaal

6.1 De rol van ouders

Voor veel jonge mensen lijkt er bijna geen ontkomen aan: zonder familiehulp is het erg moeilijk om als starter in te stappen. Ouders kunnen financieel bijspringen in de vorm van een schenking, (gedeeltelijke) betaling van de kosten koper of het aflossen van eventuele studieschulden. Ook kan er overwogen worden dat ouders deels borg staan voor de hypotheek, al is dit minder eenvoudig dan het klinkt en niet voor iedereen weggelegd.

Wie geluk heeft met ouders of grootouders die welwillend en financieel in staat zijn om te helpen, krijgt een natuurlijke voorsprong. Wel is het belangrijk om de spelregels van schenkingen en belastingen goed te kennen. Er geldt een jaarlijks maximumbedrag dat vrij van schenkbelasting kan worden gegeven. Daarnaast bestaan er specifieke regelingen voor het schenken van geld voor de aankoop van een woning.

6.2 Huren vs. kopen

Een veelgehoorde vraag onder starters: is het nog wel de moeite waard om te kopen? Sommigen kiezen er bewust voor om (langer) te huren, al dan niet in de sociale huursector als dat lukt. Het voordeel is dat je flexibel blijft en geen groot risico neemt in een mogelijk oververhitte markt. Het nadeel is dat je geen vermogen opbouwt en vaak te maken hebt met hoge maandlasten.

In sommige gevallen is een koopwoning voor een beginnende huizenkoper simpelweg niet bereikbaar. De huurmarkt biedt dan een noodzakelijke uitkomst. Wel wordt geconstateerd dat de vrije sector in grote steden prijzen vraagt die vergelijkbaar zijn met of zelfs hoger zijn dan de netto hypotheeklasten van een koophuis. Hierdoor wordt sparen moeilijk en schuift de aankoop van een eigen woning nog verder naar de toekomst.

6.3 Collectieve woonvormen en samen kopen

Een andere trend is het ontstaan van collectieve woonvormen, waarbij meerdere (jonge) kopers gezamenlijk een groot pand aanschaffen en de kosten delen. Ook kan het dat twee vrienden, collega’s of familieleden samen een woning kopen en in twee gedeeltes bewonen. Dit vraagt wel om duidelijke afspraken over eigendomsverdeling en eventueel de latere verkoop.

Tevens is er een beweging van coöperatieve initiatieven, waarbij (toekomstige) bewoners samen investeren in een woonproject. Dit vergt echter een grote mate van organisatie en juridisch maatwerk. Voor de gemiddelde starter is dit nog niet de meest voor de hand liggende route, maar het kan wel een uitweg bieden
voor wie creatief durft te denken en buiten de gebaande paden wil treden.

6.4 Starten in een kleinere stad of dorpskern

Voor sommige instromers blijkt de oplossing te liggen in het verleggen van de geografische focus. Wie niet per se aan de Randstad gebonden is, vindt in kleinere steden of landelijke gemeenten vaak nog iets meer biedingsruimte. De woningen kunnen daar goedkoper zijn, met lagere overbieding percentages.

Natuurlijk hangt dit samen met werkgelegenheid en persoonlijke voorkeuren. Niet iedereen wil of kan zijn leven verplaatsen. Maar voor wie wel mobiel is, loont het soms de moeite om de brede regio te verkennen en te zoeken naar gebieden waar de huizenprijzen nog iets milder zijn.

7. Praktische tips voor de beginnende huizenkoper

7.1 Begin tijdig met sparen

Hoewel het vaak als een open deur klinkt, is vroeg beginnen met sparen een van de meest doeltreffende manieren om als starter financiële ruimte te creëren. Zelfs een paar honderd euro per maand kan over meerdere jaren resulteren in een belangrijke eerste aanzet tot de broodnodige dikke spaarpot.

Daarnaast is het verstandig om kritisch te kijken naar je uitgavenpatroon. Door vaste lasten te minimaliseren, bijvoorbeeld via voordelige abonnementsvormen of het heronderhandelen van contracten – kun je meer geld opzijzetten.  Kleinere veranderingen in je dagelijkse leefstijl, zoals minder vaak uit eten of slim boodschappen doen, helpen ook om de maandelijkse besparingen te verhogen.

7.2 Houd rekening met je studieschuld

Voor veel jonge Nederlanders maakt een studieschuld deel uit van de realiteit. Deze schuld wordt meegewogen in de berekening van je maximale hypotheek. Het is dus raadzaam om actief te kijken of je bepaalde delen vervroegd kunt aflossen. Iedere extra aflossing kan positief doorwerken in je hypotheekberekening en je netto leencapaciteit verhogen.

Let hierbij wel op de voorwaarden die gelden voor vervroegd aflossen. Sommige schulden (oud stelsel, nieuw stelsel) hebben afwijkende regelingen. Een starter die zijn studieschuld goed inzichtelijk heeft, kan beter anticiperen op wat er wel en niet mogelijk is.

7.3 Oriënteer je grondig op hypotheekmogelijkheden

De hypotheekwereld is complex, maar een goede voorbereiding kan veel opleveren. Gebruik online tools om een eerste indicatie te krijgen van je leencapaciteit en eigen inbreng. Vervolgens is het verstandig om met een onafhankelijke financieel adviseur te praten. Zij kunnen je wijzen op subsidiemogelijkheden, speciale regelingen voor starters (of koopsubsidies in bepaalde gemeenten) en eventuele kortingen bij een duurzame woning.

Hoewel de regels streng zijn, bestaan er soms wel lokale regelingen of startersleningen die je net dat ene zetje kunnen geven. Dit verschilt sterk per gemeente. Informeer dus bij je gemeente en kijk welke instrumenten er beschikbaar zijn.

7.4 Onderhandel niet alleen over de prijs, maar ook over de voorwaarden

Ben je eenmaal bezig met het aankoopproces, denk dan niet alleen in termen van “hoe hoog bied ik?”, maar ook in termen
van ontbindende voorwaarden, oplevertermijnen en roerende zaken die meegaan in de koop. Soms kun je de vraagprijs laten voor wat hij is, maar onderhandel je over een langere oplevertermijn, wat jou de kans geeft om extra te sparen of om de verkoop van andere bezittingen te regelen.

Een beginnende huizenkoper met een degelijke voorbereiding en creatieve insteek kan zo toch een deal sluiten die haalbaar is. Vraag bij twijfel altijd advies aan een aankoopmakelaar of jurist, want slecht onderhandelen kan je duur komen te staan.

7.5 Check je kredietscores en betaalgedrag

Geldverstrekkers kijken niet alleen naar je inkomen en je studieschuld, maar ook naar eventuele betalingsachterstanden of kredieten. Zorg dat je een zo gunstig mogelijk kredietprofiel hebt: betaal rekeningen op tijd, voorkom onnodige kredietkaarten of roodstanden en houd je financiële administratie op orde.

Een schone financiële lei vergroot je kansen op een hypotheek en soms ook op een gunstige rente. In een tijd waarin een starter elke voorsprong kan gebruiken, mag je deze factor niet onderschatten.

7.6 Stel realistische eisen

Hoewel het voor velen de wens is om meteen een droomhuis in de stad te bemachtigen, is het belangrijk om je verwachtingen te temperen. Misschien is de eerste woning niet helemaal wat je voor ogen had, maar biedt het wel perspectief om later door te stromen. Sta open voor andere locaties, woningtypen of een opknapper, mits je de verbouwingskosten goed incalculeert.

Realistische eisen stellen voorkomt teleurstellingen en kan je zoektocht aanzienlijk verkorten. Hoe langer je zoekt, hoe meer kans dat de markt weer is verschoven en de prijzen – wederom – zijn gestegen.

8. De rol van politiek en beleid

8.1 Beperken van de ongelijkheid

De roep om politieke maatregelen om starters te helpen, klinkt steeds luider. Ideeën die circuleren zijn onder meer het oprekken van de loan-to-value-grens (zodat je weer iets meer dan 100% van de waarde kunt lenen), het begrenzen of zwaarder belasten van meerdere woningbezitters, of het stimuleren van nieuwbouwprojecten gericht op beginnende huizenkopers.

Tegelijkertijd wordt er gewaarschuwd dat het verruimen van leenmogelijkheden zonder het aanbodproblemen op te lossen, mogelijk tot nog hogere huizenprijzen leidt. Zo is er een delicaat evenwicht tussen het versterken van de positie van de starter en het voorkomen van extra prijsopdrijving.

8.2 Nieuwbouw en woningcorporaties

Een structurele oplossing voor de krapte ligt bij het bouwen van voldoende betaalbare woningen. Woningcorporaties en projectontwikkelaars hebben hierin een rol, maar lopen vaak tegen beperkingen aan, zoals vergunningstrajecten en hogere bouwkosten. De overheid kan hierin faciliteren door procedures te versnellen, grondprijzen te reguleren of zelf actief te investeren in nieuwbouw.

Voor de starter betekent dit dat er in de toekomst mogelijk meer nieuwbouwwoningen beschikbaar komen in lagere prijsklassen. Echter, het duurt doorgaans jaren voordat bouwprojecten daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Op de korte termijn zijn de mogelijkheden dus beperkter.

8.3 Specifieke regelingen en subsidies

Sommige gemeenten en provincies experimenteren met startersregelingen, koopsubsidies of speciale hypotheken waarbij de overheid deels garant staat. Dit kan het voor een instromer makkelijker maken om de stap naar een koophuis te zetten. Het aanbod en de voorwaarden van deze regelingen variëren echter sterk per locatie.

Ook de renteaftrek en belastingen spelen een rol: de manier waarop deze zijn ingericht, kan voor sommige doelgroepen voordelig uitpakken, terwijl anderen er niet van profiteren. Vaak komt het erop neer dat je persoonlijk moet uitzoeken wat er mogelijk is in jouw gemeente en financiële situatie.

9. Toekomstperspectief voor de starter

9.1 Blijvend hoge drempel of tijdelijke piek?

Eén van de grote vragen is of de huidige situatie, waarin een gemiddelde starter zo’n 90.000 euro eigen vermogen nodig heeft – een tijdelijk fenomeen is of een blijvende realiteit. Veel experts zijn van mening dat we een structurele schaarste hebben, vooral in stedelijke gebieden. Zolang er niet voldoende gebouwd wordt
en de vraag blijft toenemen, zal de concurrentie hevig blijven en de noodzaak voor eigen geld niet zomaar verdwijnen.

Aan de andere kant kan een economische neergang of ingreep vanuit de overheid (bijvoorbeeld een beperking van huurprijzen voor beleggers of een flinke verhoging van de overdrachtsbelasting voor tweede woningbezitters) de markt afkoelen. In dat geval zouden de prijzen stabiliseren of zelfs dalen, wat voor de starter gunstig kan zijn. Maar gezien het verleden is het niet gegarandeerd dat een lichte dip de structurele trend doorbreekt.

9.2 Verschuivend woonideaal

Een andere ontwikkeling is de verschuiving in woonwensen. De coronapandemie heeft laten zien dat thuiswerken in opkomst is, wat de noodzaak om dicht bij kantoor te wonen deels kan veranderen. Een beginnende huizenkoper die grotendeels remote kan werken, heeft misschien meer ruimte om buiten de dure stadscentra te gaan wonen, waar de prijzen lager liggen.

Daarnaast is er een groeiende belangstelling voor duurzaam wonen, kleinere ecologische woongemeenschappen en flexibelere constructies zoals tiny houses. Ook dit kan iets van de druk op de reguliere woningmarkt wegnemen, zij het op kleine schaal.

9.3 Verwachtingen rondom rente en inflatie

De rente is een belangrijk sturingsmechanisme in de woningmarkt. Als de hypotheekrente sterk blijft stijgen, kan dat de leencapaciteit van veel mensen beperken. Dit kan tot een afkoeling van de markt leiden, waardoor prijzen minder zullen stijgen of zelfs iets dalen. Voor de starter zou dat gunstig kunnen zijn,
maar het betekent ook dat de maandlasten met een hogere rente minder aantrekkelijk zijn.

Inflatie heeft invloed op de prijs van bouwmaterialen, energiekosten en dagelijkse uitgaven. Ook dat beïnvloedt het spaargedrag van mensen. Als de vaste lasten stijgen, blijft er minder over om te sparen voor een eigen woning. Tegelijkertijd kunnen lonen in bepaalde sectoren achterblijven bij de inflatie, wat de inhaalslag voor beginnende huizenkopers bemoeilijkt.

10. Conclusie

De positie van de starter op de huidige woningmarkt is ronduit uitdagend. Waar je voorheen met een relatief bescheiden spaarsaldo een kans maakte, is dat beeld sterk veranderd. Cijfers tonen aan dat beginnende kopers steeds vaker een dikke spaarpot nodig hebben, die kan oplopen tot rond de 91.000 euro. Deze ontwikkeling is het gevolg van een combinatie van overbieden, hoge huizenprijzen, strengere hypotheekeisen en een structurele schaarste aan betaalbare woningen.

De groeiende ongelijkheid is zorgelijk. Starters met steun van familie hebben een flinke voorsprong, terwijl de groep zonder vermogen steeds vaker achter het net vist. De kloof tussen huizenbezitters en niet-bezitters dreigt zo groter te worden, met negatieve gevolgen voor de sociale mobiliteit. Regionale verschillen en de positie van alleenstaanden spelen hierbij ook een belangrijke rol.

Toch zijn er alternatieven en oplossingsrichtingen: ouders kunnen bijspringen, creatieve woonvormen komen op, men kan uitwijken naar andere regio’s of kiezen voor een langere huurperiode om extra te sparen. Daarnaast werken politiek en woningcorporaties aan maatregelen en nieuwbouwprojecten om de situatie op de middellange en lange termijn te verbeteren. Op de korte termijn zijn echter vooral pragmatische stappen van belang: grondig sparen, kritisch
onderhandelen, realistische eisen stellen en goed inzicht verkrijgen in je financiële mogelijkheden.

Of de starter op termijn daadwerkelijk minder eigen vermogen nodig zal hebben, hangt af van tal van factoren, zoals de economische groei, overheidsbeleid, de rentestand en de hoeveelheid nieuwbouw. Voorlopig lijkt het erop dat de trend van hoge instapeisen nog niet snel zal keren. Voor velen betekent dit dat vroegtijdig plannen, sparen en handige keuzes maken essentieel is om uiteindelijk die felbegeerde eerste woning in handen te krijgen.

Hopelijk biedt dit artikel jou, als (toekomstig) beginnende huizenkoper, handvatten om de woningmarkt beter te begrijpen en zelfverzekerder de juiste stappen te zetten. Succes met de zoektocht!