Inhoudsopgave

• Achtergrond huurbevriezing
• Impact van huurbevriezing op investeringen
• Juridisch proces en eisen
• Gevolgen voor huurders en corporaties
• Toekomst van sociale woningbouw
• Conclusie en aanbevelingen

Achtergrond huurbevriezing

In december sloten woningcorporaties, gemeenten en ministeries de Nationale Prestatieafspraken om de bouw van betaalbare woningen te versnellen en te verduurzamen. Daarin werd afgesproken dat huren in de sociale sector de komende jaren gematigd zouden stijgen, gemiddeld met 4,5% per jaar.

Echter, in de Voorjaarsnota van 2025 besloot de regering onverwacht tot een generieke huurbevriezing voor 2025 en 2026 om huurders te ontzien in strakke tijden. Daardoor kunnen corporaties hun eerdere begrotingsplannen niet uitvoeren en lopen zij inkomsten mis.

Huurbevriezing en Nationale Prestatieafspraken

Door de huurstijging op nul te zetten, valt ongeveer €49 miljoen aan investeringen voor sociale woningbouw weg. Corporaties missen daardoor middelen voor nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming van bestaande huizen.

Reactie van brancheorganisatie op de huurbevriezing

Branchevereniging Aedes stelde de minister in gebreke en eist dat de gemaakte afspraken worden nagekomen. De ingebrekestelling is de eerste stap voor een kort geding als de huurbevriezing niet wordt teruggedraaid binnen twee weken.

Impact van huurbevriezing op investeringen

De bevriezing van de huurprijzen zet de financiële ratio’s van corporaties onder druk en bedreigt toekomstige bouwplannen. Uit analyses blijkt dat zonder structurele compensatie de Interest Coverage Ratio (ICR) rond 2028 onder de kritieke grens van 1,4 kan komen .

Daarnaast waarschuwen het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en financiële instellingen dat corporaties direct investeringen moeten schrappen anders vervalt hun kredietwaardigheid. Ruim 140 corporaties ontvingen hiervoor een waarschuwing van het WSW.

Verlies aan begrotingsruimte door huurbevriezing

Door de dubbele huurbevriezing in 2025 en 2026 missen corporaties samen circa €49 miljoen. Tegelijkertijd trekt het kabinet voor 2025 en 2026 €675 miljoen uit als compensatie, maar veel marktpartijen vinden dat onvoldoende om de investeringsgaten te dichten.

Tekort sociale huurwoningen

Door stagnatie in bouwprojecten loopt het tekort aan sociale huurwoningen op. Recent onderzoek toont aan dat er nu al een tekort van ruim 400 000 woningen is in de sociale sector, en dat dit tekort zonder extra maatregelen alleen maar groeit.

Ook in de totale woningmarkt is het tekort nijpend: naar schatting ontbreken er bijna 390 000 woningen in heel Nederland, wat de druk op sociale huur verder opvoert.

Juridisch proces en eisen voor huurbevriezing

Ingebrekestelling

Met een ingebrekestelling geeft Aedes de minister formeel twee weken de tijd om de huurbevriezing te herzien of adequaat te compenseren. Dit is een gangbare stap voor het aanspannen van civiele procedures tegen de overheid.

Kort geding

Mocht de minister niet tijdig reageren, dan starten ongeveer 200 corporaties een kort geding om de bevriezingsmaatregel juridisch te laten toetsen en mogelijk ongedaan te maken.

Gevolgen voor huurders en corporaties

Veel huurders merken dat wachttijden voor sociale woningen langer worden omdat bouwprojecten vertragen. Dat leidt tot frustratie bij mensen die dringend op zoek zijn naar betaalbare woonruimte.

Huurders

Door de bevriezing blijven huurkosten voor huidige bewoners gelijk, wat op korte termijn verlichting biedt. Echter, minder investeringen in onderhoud en verduurzaming kunnen juist leiden tot slechtere woonkwaliteit en gemiste besparingen op energiekosten.

Corporaties

Voor corporaties betekent de maatregel daarom een lastige afweging tussen kortetermijnsteun aan huurders en langetermijnopgave voor nieuwbouw. We zien dat sommige corporaties kiezen voor uitstel van projecten of vermindering van onderhoudsplannen.

Toekomst van sociale woningbouw

De huidige impasse roept de vraag op welke alternatieven er zijn om sociale woningbouw toch op peil te houden. Zowel overheden als corporaties zoeken naar nieuwe financieringsmodellen en samenwerkingsvormen.

Financieringsopties

Naast publieke compensatie kan eveneens gedacht worden aan afschaffing of verlaging van de vennootschapsbelasting voor corporaties, investeringsfondsen of publiek-private partnerships om extra bouwkapitaal aan te trekken.

Beleid en aanbevelingen

Experts adviseren om afspraken in de Prestatieafspraken juridisch te verankeren en om flexibel in te spelen op economische omstandigheden. Daarnaast kan gericht hulp aan huishoudens met de hoogste lasten een effectievere maatregel zijn dan een generieke bevriezing.

Conclusie en aanbevelingen

De huurbevriezing heeft acute verlichting voor huurders, maar zet sociale woningbouw op ramkoers. Wij zien daarentegen dat een juridische stap nodig is om afspraken te waarborgen. Tegelijkertijd is een bredere strategie vereist: combineer gerichte huurondersteuning met robuuste compensatieregelingen en innovatieve financieringsvormen. Alleen zo blijft de bouw van betaalbare woningen op koers.