Inhoudsopgave
Introductie
De afgelopen jaren is de Nederlandse woningmarkt sterk in beweging geweest. Met stijgende huizenprijzen, veranderende regelgeving rondom de huurmarkt
en toenemende schaarste in bepaalde regio’s, neemt de dynamiek alleen maar toe. In dit uitgebreide artikel duiken we in de wereld van huurhuizen verkoop
en de manier waarop de nieuwste ontwikkelingen impact hebben op zowel kopers als huurders. We bespreken tevens hoe marktpartijen — van particuliere verhuurders tot grote investeerders — reageren op recente beleidswijzigingen. Daarnaast gaan we in op mogelijke oplossingen en toekomstperspectieven om de
woningmarkt voor iedereen toegankelijk en betaalbaar te houden.
In de media verschenen de afgelopen tijd steeds meer berichten over verhuurders die versneld hun verhuurpanden van de hand doen. Vaak komt dit voort uit
bezorgdheid over nieuwe of aangepaste regelgeving, hogere lasten en de onzekerheid over de rentestand. Omdat veel van deze verkochte woningen voorheen
werden verhuurd in het middensegment, hebben deze verkopen invloed op de beschikbare woonruimte voor huurders. Tegelijkertijd ontstaat er ruimte voor koopstarters om een (betaalbare) woning te bemachtigen.
Om de ontwikkelingen beter te begrijpen, gaan we in op meerdere thema’s. We bekijken de achtergrond van de huurhuizen verkoop, staan stil bij de recente
wet- en regelgeving, tonen relevante statistieken en analyseren de gevolgen voor de huur- en koopsector. Ook geven we enkele praktische tips voor iedereen die
zich afvraagt: “Moet ik (blijven) huren?” of “Is het nu slim om te kopen?”. We sluiten af met een blik op de toekomst en welke rol beleidsmaatregelen
daarin spelen.
De informatie in deze blog is onder andere gebaseerd op openbare bronnen, krantenartikelen en recente rapportages van onderzoeksinstanties die zich
bezighouden met de woningmarkt en de verkochte huurwoningen. Het doel is om een zo compleet mogelijk beeld te geven van de huidige stand
van zaken én van de trends die zich in de komende maanden en jaren zullen aftekenen.
Achtergrond van de huurhuizen verkoop
De woningmarkt in Nederland is de laatste jaren steeds complexer geworden. Jarenlang gold de regel: weinig aanbod, veel vraag, en dus stijgende prijzen.
Dat gold voor zowel koopwoningen als huurwoningen. In het huursectorsegment was er ook nog sprake van schaarste: sociale huurwoningen zijn vaak niet direct
beschikbaar, met wachtlijsten die soms kunnen oplopen tot meerdere jaren. In het vrije sector segment waren de huurprijzen vaak fors, waardoor middeninkomens in de knel kwamen.
Door de invoering van verschillende maatregelen is de marktsituatie echter veranderd. Denk aan de introductie van een nieuwe huurwet die bedoeld is om
de huurprijzen beter te reguleren en opkoopbescherming die het op grote schaal kopen van goedkope woningen door beleggers aan banden legt. Tegelijkertijd
zien veel verhuurders hun rendement dalen, mede vanwege hogere hypotheekrentes en strengere regelgeving. Veel particuliere beleggers besluiten daarom om hun verhuurde woningen, veelal in het middensegment te verkopen.
Deze golf van verkopen heeft een direct effect op de huurmarkt. Enerzijds daalt het aantal beschikbare huurwoningen in de vrije sector, wat huurders
kan dwingen op zoek te gaan naar alternatieven in een al krappe markt. Anderzijds profiteren met name koopstarters van het toegenomen aanbod in
koopwoningen in het lage en middensegment, omdat deze voormalige huurwoningen vaak kleiner en betaalbaarder zijn.
De achterliggende oorzaken van de huurhuizen verkoop zijn dus niet enkel toe te schrijven aan één enkele factor. Het is een combinatie
van beleid, marktwerking en financiële overwegingen van zowel particuliere verhuurders als grote institutionele beleggers. In de volgende secties gaan
we dieper in op de rol van de nieuwe huurwet en het effect hiervan op de dynamiek tussen huurders, verhuurders en kopers.
Ontwikkelingen in de wetgeving
Waarom een nieuwe huurwet?
De overheid ziet al langer dat de vrije huursector soms lastig toegankelijk is voor mensen met een middeninkomen. Ze verdienen te veel voor een sociale
huurwoning, maar te weinig voor een dure vrije sectorhuur of om een koopwoning te financieren. Om dit probleem tegen te gaan, is een nieuwe huurwet
in het leven geroepen. Deze wet legt een gedeelte van de vrije sector aan banden en zorgt ervoor dat huurprijzen in het middensegment gematigder zullen worden. In theorie zou dit de huurmarkt toegankelijker moeten maken voor een brede groep woningzoekenden.
In de praktijk zorgt de nieuwe wet echter voor onrust bij veel particuliere verhuurders. Doordat de potentiële huurinkomsten kunnen dalen, wegen de kosten
voor onderhoud, hypotheeklasten en belastingen soms niet meer op tegen de opbrengsten. Voor sommige verhuurders is het voordeliger om de woning te
verkopen dan om deze voor een (mogelijk) lagere huurprijs aan te bieden. Hierdoor ontstaat een spanningsveld: de wet beoogt juist meer betaalbare
huurwoningen te behouden, maar in plaats daarvan groeit de verkoop van huurhuizen.
Wet betaalbare huur en de consequenties
Sinds de invoering van deze nieuwe wet, die ook wel bekendstaat als de ‘Wet betaalbare huur’, is er veel discussie in de media en de politiek over de
uiteindelijke effecten. De wet richt zich op het segment woningen dat tot voor kort vrij werd verhuurd met een huurprijs tussen de circa 886 en 1.158 euro
per maand. Dit is het middensegment waar veel tweeverdieners, alleenstaanden met een modaal inkomen en jonge stellen op zijn aangewezen.
Het idee is dat een deel van deze woningen nu binnen een gereguleerd stelsel valt, waardoor de kale huur niet onbeperkt mag stijgen. Die maatregel is
bedoeld om excessen tegen te gaan en de woonlasten voor een grote groep betaalbaar te houden. In dezelfde beweging zijn er echter verhuurders die zeggen dat hun exploitaties niet langer rendabel zijn. Zij concluderen dat ze te veel financiële risico’s lopen en kiezen ervoor om de woning van de hand te doen.
Dit proces zorgt voor een daling in het aantal beschikbare huurwoningen, met alle gevolgen van dien voor woningzoekenden in de vrije sector. Men
vreest een verdere verschuiving van woningen van de huur- naar de koopmarkt. Voor sommigen is dat positief (koopstarters kunnen hierdoor makkelijker
instappen), maar voor anderen betekent het minder opties om nog te huren. Beleidsmakers overwegen daarom aanvullende maatregelen om te voorkomen dat
de huurvoorraad verder krimpt.
Invloed op marktpartijen
Particuliere verhuurders
Particuliere verhuurders bestaan vaak uit huishoudens of kleine investeerders die één of enkele panden in bezit hebben. Voor deze groep kan het bezitten
van een huurwoning dienen als pensioenvoorziening of als extra inkomstenbron. Door de nieuwe regelgeving en de onzekerheid over toekomstige huurprijzen,
moeten zij de afweging maken of het nog wel rendabel is om te blijven verhuren. Factoren zoals onderhoudskosten, belastingen, hypotheekrente en administratieve lasten spelen hierin een grote rol.
Als deze kosten te hoog oplopen en de huurprijs niet navenant kan stijgen, besluiten particuliere verhuurders steeds vaker om hun woning in de verkoop
te zetten. Deze trend is terug te zien in de statistieken van diverse instanties, waarin wordt aangetoond dat er de afgelopen jaren een stijgende lijn is in het
aantal verkochte huurwoningen. Voor huurders kan dit negatief uitpakken, aangezien ze mogelijk op zoek moeten naar nieuwe woonruimte. Aan de andere
kant krijgt de koopmarkt juist een stimulans, omdat het aanbod toeneemt.
Grote investeerders en institutionele beleggers
Naast de particuliere verhuurders zijn er grote investeerders die zich op de huurmarkt richten. Dit kunnen pensioenfondsen of andere institutionele
beleggers zijn, die vaak een aanzienlijk aantal panden bezitten. Zij kunnen soms risico’s spreiden en hebben vaak de financiële middelen om langduriger in
de woningmarkt te investeren. Sommige van deze grotere partijen bouwen nieuwe huurcomplexen of transformeren leegstaande gebouwen tot woonruimte, waardoor zij de huurvoorraad zelfs uitbreiden.
Toch blijven ook zij niet immuun voor veranderende regelgeving. Hoewel grote spelers dikwijls langer de tijd nemen om hun investeringen terug te verdienen,
kan een opeenstapeling van beperkingen (zoals opkoopbescherming en verscherpte huurprijsregulering) een reden zijn om hun portefeuille in bepaalde regio’s
af te bouwen. Ze houden nauwlettend de markt in de gaten en passen hun strategie aan als de winstgevendheid van de huurmarkt in het gedrang komt.
Overheid en beleidsmakers
Voor de overheid is het een uitdaging om de juiste balans te vinden tussen een gezonde huurmarkt en een toegankelijk koopsegment. Enerzijds wil men voorkomen dat huurprijzen zo hoog oplopen dat bepaalde inkomensgroepen tussen wal en schip vallen. Anderzijds is men beducht voor een te grote uitstroom van huurwoningen richting de koopmarkt, wat tot een nog groter tekort aan middensegment huurwoningen kan leiden.
Beleidsmakers overwegen daarom aanvullende stappen om de huurmarkt aantrekkelijk te houden voor investeerders. Denk aan het creëren van meer
“flexibele modellen” die verhuurders wat ruimte bieden in het bepalen van de huurprijs, of het versoepelen van regels rondom tijdelijke verhuur. Zo willen
ze voorkomen dat zowel kleine als grote verhuurders massaal uitstappen en de woningmarkt zich nog eenzijdiger ontwikkelt.
Statistieken en cijfers
In diverse rapporten is een groeiende trend te zien in de huurhuizen verkoop.
Onderstaande, door een nationale instantie gepubliceerde tekst, illustreert deze verschuiving in de markt. Hoewel we de cijfers en de bijbehorende grafieken niet letterlijk overnemen, is de strekking duidelijk: het aantal verkochte huurwoningen steeg afgelopen jaar flink, terwijl het aandeel huurwoningen in Nederland als geheel slechts licht afnam.
“Verhuurders verkochten vorig jaar 71 procent meer huurwoningen dan in 2023. Waarschijnlijk deden ze dit omdat ze door de nieuwe huurwet vrezen voor hun opbrengsten. Als huurwoningen worden verkocht, hebben huurders minder keus. Starters op de koopmarkt profiteren juist
van deze ontwikkeling.De huurmarkt ligt sinds de invoering van de Wet betaalbare huur afgelopen zomer onder een vergrootglas. Die wet legt een deel van de vrije sector aan banden: potentieel verlaagt die de huren van ongeveer 300.000 woningen met een maandhuur tussen 886 en 1.158 euro. De
effecten van deze wet houden de gemoederen al lange tijd bezig.De verantwoordelijke bewindspersoon is bang dat veel investeerders vanwege de nieuwe regels hun verhuurde woning (willen) verkopen en dat die woningen daardoor niet meer beschikbaar zijn voor huurders. Met dat in het achterhoofd werd dus vol verwachting uitgekeken naar de
nieuwste cijfers over verkochte huurwoningen in 2024.Eind 2024 verkochten investeerders ruim 20.000 woningen. In heel 2024 ging het om ruim 53.000 woningen, 71 procent meer dan een jaar eerder. Toch is de totale voorraad aan huurwoningen niet hard gedaald, stelt men.
De totale voorraad huurwoningen blijft stabiel, blijkt uit de rapportage. Op 1 januari 2024 was 9,4 procent van alle woningen een huurwoning. Een jaar later ligt dit aandeel op 9,2 procent. Sprake van een flinke daling is er dus niet; de voorraad schommelt altijd iets.
Dat investeerders meer woningen verkopen dan kopen is al zo sinds 2021. Vooral door overheidsbeleid. Zo is er een beschermende regeling tegen opkoop gekomen en is de overdrachtsbelasting verhoogd. Ook hebben beleggers te maken met een hogere rente. Het gat tussen het aantal verkochte en het aantal gekochte woningen is afgelopen jaar wel gegroeid.
Particuliere investeerders, bijvoorbeeld ondernemers die enkele woningen bezitten als pensioenvoorziening, verkopen ook meer panden. Zij hadden vorig jaar zo’n achttienduizend minder woningen in hun bezit dan een jaar eerder.
Die afname wordt gecompenseerd door grote investeerders, doordat ze woningen (laten) bouwen. Ook blijft de totale huurvoorraad op peil door het transformeren, optoppen en splitsen van woningen, licht een onderzoeker toe.
Vooral starters profiteren van oude huurwoningen die worden verkocht. 65 procent van de woningen die beleggers verkochten ging naar deze groep. Dat zij kunnen toeslaan, komt doordat prijzen van deze verkochte huurwoningen relatief laag zijn. Investeerders verkopen
vooral kleinere woningen met een matig energielabel.Of de huur van de verkochte woningen daadwerkelijk strenger begrensd zou worden door de nieuwe Huurwet, is niet duidelijk. Dat wordt nog verder uitgezocht. Maar uit het feit dat starters toeslaan, zou je kunnen afleiden dat het wel zo is.
Bij de invoering van de Wet betaalbare huur werd al rekening gehouden met een verschuiving van woningen van de huur- naar koopmarkt. De overheid zag dit als een “acceptabele correctie” van de ontwikkelingen van de afgelopen jaren. Vooral als deze woningen terecht zouden komen
bij koopstarters en mensen met een middeninkomen.De bewindspersoon noemt de cijfers “zorgelijk” en zint op maatregelen. “In tijden van woningnood moet het aanbod van betaalbare huurwoningen groeien”, stelt de minister. Betaalbaar verhuren moet rendabel zijn, voegt zij toe.
Hieruit wordt duidelijk dat de verkochte huurwoningen in aantal zijn toegenomen, maar ook dat de totale huurvoorraad niet dramatisch is gedaald. Er vindt
namelijk compensatie plaats door nieuwbouw en transformatieprojecten. De vraag blijft echter of deze vervangende nieuwbouw ook daadwerkelijk in het betaalbare segment zal vallen en of dit voldoende is om de huurmarkt toegankelijk te houden.
Consequenties voor huurders en koopstarters
Daling in het aanbod voor huurders
Voor huurders betekent de stijgende verkoop van huurwoningen in veel gevallen dat er minder keuze is binnen het (middensegment) huurassortiment. Als een
huurhuis wordt verkocht en de nieuwe eigenaar besluit er zelf in te gaan wonen of het pand te renoveren en voor een andere doelgroep te verhuren, kan dit
betekenen dat de bestaande huurder het pand moet verlaten na afloop van het huurcontract. Hoewel huurbescherming in Nederland behoorlijk sterk is, is er
toch onzekerheid voor huurders in zulke situaties.
Bovendien kan de toenemende schaarste leiden tot hogere huurprijzen voor de woningen die wél in de markt blijven. Wanneer het aanbod daalt en de vraag
onverminderd hoog blijft, is het een logische consequentie dat de prijs omhoog gaat. Dit is precies wat de nieuwe wetgeving had moeten voorkomen. Ironisch
genoeg kan het dus leiden tot een paradoxaal effect: als gevolg van strengere regulering en angst voor prijsdalingen, worden er juist méér huurwoningen
verkocht en stijgen de prijzen van de resterende objecten.
Gunstigere omstandigheden voor koopstarters
Aan de koopkant van de markt biedt de verhoogde huurhuizen verkoop echter kansen, vooral voor starters die tot voor kort moeilijk een plek konden
vinden. Veel van de voormalige huurwoningen in het middensegment zijn relatief betaalbaar en kleiner van formaat. Dit zijn vaak appartementen of eengezinswoningen met een matig energielabel, waardoor de vraagprijs lager ligt dan bij nieuwere, goed geïsoleerde woningen.
Het voordeel voor starters is dat ze nu een woning kunnen bemachtigen in een segment dat voorheen erg schaars was of waar ze door concurrentie met
beleggers niet tegenop konden. Het nadeel is dat deze woningen soms wat achterstallig onderhoud hebben of een grondige verduurzaming nodig hebben om
de energiekosten laag te houden. Dit kan financiële uitdagingen met zich meebrengen.
Veel beleidsmakers zien deze ontwikkeling overigens niet als onwenselijk; integendeel, men beschouwt het als een manier om de koopmarkt weer wat in
balans te brengen en starters een kans te geven. Ook kan de lagere vraagprijs bij deze voormalige huurwoningen helpen om de totale gemiddelde huizenprijs
in Nederland enigszins te temperen.
Vooruitzichten en toekomstverwachtingen
De vraag is nu: wat kunnen we in de komende jaren verwachten? Zal de trend van stijgende verkochte huurwoningen zich doorzetten, of zal
er een moment komen waarop de markt stabiliseert? De antwoorden hierop zijn afhankelijk van meerdere factoren, waaronder:
- Economische ontwikkelingen: een stijgende rente, inflatie
en economische onzekerheid kunnen invloed hebben op de vraag naar
koopwoningen. Als meer mensen moeite hebben met het verkrijgen van een
hypotheek, zal de krapte op de huurmarkt blijven bestaan. - Nieuwbouw en renovatie: de mate waarin nieuwbouwprojecten
in het middensegment tot stand komen en bestaand vastgoed wordt
getransformeerd naar (betaalbare) huurwoningen, zal bepalen of het aanbod
voldoende blijft. - Beleidskeuzes: nieuwe maatregelen van de overheid kunnen
de huurmarkt weer verder reguleren, maar ook fiscale voordelen creëren om
het verhuren van woningen aantrekkelijk te houden. Met name de uitwerking
van de recente wet is hierin een belangrijke factor. - Demografische trends: de vergrijzing, migratie en veranderingen
in de gezinssamenstelling zullen de vraag naar verschillende woonvormen
sturen. Een grotere behoefte aan kleinere woningen kan de vraag naar
midden segmenthuur vergroten.
Hoewel de woningmarkt moeilijk te voorspellen is, is het aannemelijk dat er de komende jaren enige mate van correctie plaatsvindt in de markt. Een
te grote uitstroom van huurwoningen is voor veel stakeholders onwenselijk, dus er zullen maatregelen volgen om de balans te herstellen. Dit kan variëren
van versoepelde regelgeving voor verhuurders, tot extra stimulansen voor projectontwikkelaars om betaalbare huurwoningen te bouwen.
Vanuit het perspectief van koopstarters is de huidige situatie in veel opzichten een buitenkans: er komt een segment beschikbaar dat voorheen
lastig te verkrijgen was. Echter, zolang de rente of de huizenprijzen verder stijgen, blijft het opletten geblazen. Bovendien moet men bij de
aankoop van een wat oudere (voormalige) huurwoning rekening houden met eventuele renovatiekosten.
Praktische tips voor kopers en huurders
1. Oriëntatie op de financiering
Wie overweegt een voormalige huurwoning te kopen, doet er goed aan zich grondig te oriënteren op de financiële mogelijkheden. Hoewel de aankoopprijs
van deze woningen vaak lager is, kunnen bijkomende kosten hoog oplopen. Denk aan modernisering, isolatie en eventuele verbouwingen. Ga daarom bij
meerdere hypotheekverstrekkers te rade om een duidelijk beeld te krijgen van het financieringsplaatje.
2. Check de staat van de woning
Oudere huurwoningen zijn niet altijd in topconditie. Een bouwkundige keuring kan uitwijzen welke onderhoudswerkzaamheden binnen afzienbare tijd noodzakelijk zijn. Het kan ook duidelijkheid geven over de kosten voor verduurzaming. Houd rekening met zaken als enkel glas, verouderde ketels of slecht onderhouden kozijnen. Deze factoren drukken de aankoopprijs, maar vergen ook investeringen na de koop.
3. Let op toekomstige regelgeving
De wetgeving rondom huur en koop is continu in beweging. Probeer op de hoogte te blijven van actuele en toekomstige maatregelen die de woningmarkt kunnen
beïnvloeden. Zo kan het zinvol zijn om te weten of een gemeente lokale regels heeft voor opkoopbescherming, of er fiscale veranderingen aankomen die
invloed hebben op de woonlasten, en of de huurprijzen voor middeninkomens verder gereguleerd worden.
4. Wees flexibel in je woonwensen
De realiteit is dat niet iedereen snel een woning kan vinden die volledig aan alle wensen voldoet. Soms is het beter om compromissen te sluiten over
de locatie of de woninggrootte. Met de huidige dynamiek op de markt kan het lonen om iets verder te kijken dan je favoriete wijk of om genoegen te
nemen met een woning die nog opgeknapt moet worden. Op de langere termijn kan dit juist voordeliger blijken te zijn.
5. Informeer tijdig bij je verhuurder
Voor huurders die vrezen dat hun verhuurder de woning wil verkopen, is het verstandig om tijdig het gesprek aan te gaan. Vraag naar de plannen van de
verhuurder. Mochten er signalen zijn dat de woning inderdaad in de verkoop gaat, kun je je gaan oriënteren op alternatieven of samen naar een oplossing
zoeken. Soms is het zelfs mogelijk de woning zelf te kopen, als je financiële situatie dat toelaat.
Conclusie
De huurhuizen verkoop in Nederland is in een stroomversnelling geraakt door de invoering van strengere regels en de veranderende economische
situatie. Particuliere verhuurders zien hun potentiële rendement dalen en kiezen er vaak voor om hun woningen van de hand te doen. Dit zorgt voor een
spanningsveld: enerzijds verliezen huurders in de vrije sector een deel van hun (betaalbare) opties, anderzijds komen er meer koopwoningen beschikbaar
voor starters die voorheen moeilijk konden instappen.
Uit de aangehaalde cijfers blijkt dat er in korte tijd 71 procent meer verkochte huurwoningen zijn dan in voorgaande jaren, maar wordt gedeeltelijk verklaard door nieuwbouw en transformatie. Toch blijft het de vraag of deze vervangende woningen qua prijs en beschikbaarheid geschikt zijn voor middeninkomens en starters.
Zowel op politiek als maatschappelijk niveau groeit de druk om aanvullende maatregelen te nemen. De overheid wil voorkomen dat er een structureel tekort
aan betaalbare huurwoningen ontstaat. Tegelijkertijd is men bereid te accepteren dat bepaalde woningen doorstromen naar de koopmarkt, zolang het starters en
middeninkomens ten goede komt. Beleidsmakers zoeken naar een balans die het interessant houdt voor investeerders en verhuurders, zonder dat huurders de
dupe worden van een te krappe markt.
Voor huurders die bang zijn hun woning kwijt te raken, is het belangrijk om alert te blijven en tijdig te informeren naar de plannen van de verhuurder.
Koopstarters kunnen profiteren van de huidige ontwikkelingen, mits ze zich bewust zijn van de extra kosten die soms nodig zijn om een oudere woning op
niveau te brengen.
De toekomst van de huurmarkt zal ongetwijfeld gekenmerkt worden door verdere regelgeving en aanpassingen in de fiscale sfeer. Ondertussen is de realiteit
dat het landschap continu verandert en zowel huurder als koper hierop alert moet inspelen. Of de trend van stijgende verkoopcijfers in de huursector
zal doorzetten, hangt af van economische factoren, bouwinitiatieven en de bereidheid van de overheid om in te grijpen.
Wat de uitkomst ook zal zijn, duidelijk is dat de nieuwe huurwet een belangrijke katalysator is in de dynamiek tussen huren en kopen. In de
ideale situatie resulteert dit uiteindelijk in een evenwichtigere markt, waarin zowel de huurder als de koper voldoende opties heeft op een plek die
niet alleen betaalbaar, maar ook leefbaar en duurzaam is.